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REIT

不動産投資信託

REITとは

【REITの特徴】
 少額資金から不動産に分散投資できる、上場投資信託。投資対象はオフィスビル、商業用施設、居住用不動産などが中心だが、ホテル、倉庫などのバリエーションもある。

 REITは、投資信託の仕組みを使って投資家からの資金を集め、複数の不動産物件に分散投資することで収益を得ようとする仕組みです。ETFと同じように証券取引所に上場し、株式のようにいつでも売買することができる商品です。

 REITと実物不動産投資の違いは下図のように比較できます。

REITと現物不動産投資の違い

REITの仕組み

 REITは投資家から集めたお金と投資法人が借りてきたお金を合わせて不動産を購入することになります。投資法人が借金をしてお金を積み上げて投資するわけですから、ファンド自体にレバレッジがかかっています(下図)。それぞれのREITに物件の目利きをするファンドマネージャーがいて、投資対象を選んでいます。組み入れる不動産は大型のオフィスビルやショッピングセンターなどが多く、個人で投資をするのに比べると規模が大きくなります。複数の物件に投資されているので、空室リスクは分散されていると言えます。

REIT(不動産投資信託)の仕組み

REITのメリット

 REITのメリットは、小口で流動性があり、分配金があり、プロが運用してくれる分散投資型の商品だということです。 自己資金では買えないような大型の物件や都心にあるオフィスビルなどに、少額から投資することができます。そして株式のように上場しているので、実物不動産に比べると流動性が圧倒的に高い商品です。 さらに、賃貸収入の90%以上が分配金として支払われることになっているので、インカム収入も期待できます。

REITのデメリット

 一方でREITへの投資の問題点としてあげられているのは投資情報の不足と、利益相反の可能性です。

■投資情報のディスクローズ
 投資情報の不足とは、投資判断のための情報を収集するのが難しいということです。目論見書には物件の詳細な情報が開示されていますが、組み入れている不動産の質(築年が浅いかどうか、長期優良テナント案件が多いかどうか)や空室率についての見通しなどの評価には専門的な知識が必要です。情報があったとしても分析ができなければ投資判断はできません。これらの不動産の質の分析は、素人にはなかなか判断できません。

■ 不動産会社と不動産投資法人との利益相反
 もう一つは利益相反の可能性です。投資法人は自ら資産運用を行わず、資産運用は運用会社が行うことになります。運用会社の株主となっている不動産会社も不動産を保有し、管理事業などを行っていることから、REITの事業と競合します。その結果、REITの投資家に不利益がもたらされる懸念があります。
 REITに組み入れられる物件に関しては、ホームページなどで開示されています。それぞれのREITにどのような物件が組み入れられているか、投資する前に確認が必要です。
 REITを現物の不動産と比較した場合、投資金額が小さく、流動性が高いというメリットがありますが、現物不動産のように減価償却によって建物の一部を費用として計上することはできません。また、相続時の評価にも違いがあります。現物不動産は、相続時には土地が路線価で評価され、建物は固定資産税評価額に基づいて算出されます。また、第三者に貸していると、さらに2〜3割の評価減となります。REITにはこのような税制上のメリットはありません。
 レバレッジに関しても、現物不動産の場合、借入を100%まで行うようなフルローンが可能になることもあり、自分でコントロール可能ですが、REITの場合、レバレッジには2倍前後のものが殆どです。