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不動産投資ニュース

サブリースの家賃保障に潜む罠

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サブリースの家賃保障に潜む罠

8月25日の朝日新聞デジタルの記事によると、東海地方に住む不動産オーナー29名が、レオパレスを提訴するという。サブリース契約を結んだ物件の修繕費の積立を支払っているにも関わらず、同社が文書で目安として提示した「屋根やクロスの塗り替えや交換」が予定通りに行われていないことが原因だ。一方訴えられたレオパレス側の言い分は、「文書はあくまでも目安であり、随時適切な修繕は行っている」との立場だ。どちらに分があるかは司法の判断に委ねるとして、問題なのは最近激増する地方不動産のサブリース関連のトラブルだ。

こんなはずではなかった

余っている土地を手放すことなく、合法的に相続税の額を下げることができる新築アパート建築は、日本の人口が増え続けていた時代には最高の投資法だったかもしれない。しかし日本の人口減少に歯止めが利かない現在、地方にアパートを新築することは、リスクが大きいと言わざるをえない。なぜならその地域に本当に賃貸の需要があり、入居が永続的に続くのかは誰にもわからないからだ。本来大家が担うそのリスクを緩和させるために導入された仕組みが、昨今問題になっているサブリースだ。不動産会社が一定期間その物件を借り上げ、空室に関係なくその間の家賃を大家に保証する仕組みといえば聞こえは良いが、私たちはこの裏に潜むリスクも知っておかねばならない。

よく聞くトラブルの一つが、サブリース再契約時の家賃保証の金額の大幅な削減だ。不動産業者は、入居者から得る家賃と大家に支払う保障家賃の差額を利益として取り続ける。そして経年劣化による物件の魅力度が下がったサブリース契約の更新時、その家賃保障の金額を大幅に減額するのだ。また、物件の修繕の費用負担の説明が明確でなかったことにより、大家とサブリース業者の間でもめるケースも散見される。冒頭のニュースは、それが訴訟にまで発展したものだ。

都市部中古物件でも相続税の圧縮は可能

今後地方に新築アパートを建築する不動産投資は、そのリターンに対してリスクが見合わない可能性が高いということを心に留めておきたい。それよりも、すでに何年も入居の実績があり、あらゆるリスクが限りなく顕在化された都市部の中古物件に投資するのはいかがだろう?地方に土地が余っているならば、それを担保に銀行から融資を引き出し、都市部中古物件に投資をする。この方法を取れば、土地を手放さずに資産の評価額を下げ、相続税を圧縮することも可能となる。正しい賃貸需要を見込み、信頼できる不動産業者とパートナーを組めば、サブリースの家賃保障を頼る必要もない。自分の頭で考えずに誰かに丸投げすれば、結果的に搾取されるだけなのだ。今までうまくいっていた方法が、これからも続くとは限らない。まずは自分で情報を集め、合理的に判断してみることだ。そうすれば、きっと新しい世界が開けるはずだ。

参考:
http://www.asahi.com/articles/ASK8T560BK8TUTIL01Q.html
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20170827-00000015-sasahi-bus_all&p=4

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