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不動産投資ニュース

超長期保有戦略〜これまでの常識を覆す不動産投資〜

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超長期保有戦略〜これまでの常識を覆す不動産投資〜

不動産投資の出口は物件の売却

投資において“出口戦略の大切さ”は、様々な投資セミナーや書籍等でも声高に叫ばれている。不動産投資において考えてみると、物件購入の時点で売却時期まである程度想定する。
そのとき得られるキャピタルゲイン、それまでに得られるインカムゲイン、タックスメリットと、その間発生する様々なコストや修繕、天災リスク等不確定のリスクを考慮し、これらを天秤にかけた上で“勝つ可能性が高い”と判断できたときに初めて物件購入に踏み切る、といったところだろうか。

素人が物件の購入や売却を最適に行うのは現実的に難しい

私は不動産業とは全く関係ない金融機関に勤める普通のサラリーマンだ。不動産投資を始めてわずか1年程度の超初心者でもあるが、最近この教えに疑問を感じ始めている。なぜなら、我々超初心者にとっては難しすぎるからである。すなわち、不動産の買い時、売り時を判断する相場観や、物件の良し悪しを判断する目利きを備えていないということ。ならば、我々のような初心者サラリーマンは不動産投資に手を出すべきではないということになってしまう。

超長期保有戦略に求められるポイントは場所選び“のみ”

そこで、違う投資戦略として私が信奉している手法が超長期保有戦略である。これは、買い時・売り時の想定をせず(キャピタルゲインを狙わない)、できるだけ長期で保有する(インカムゲインを重視する)という方法である。
更に言えば、買い時・売り時を模索することに労力を使うのではなく、その分超長期的に賃貸需要が維持される(あるいは、維持されそうな)場所選びに労力を注ぐということである。この投資戦略により“時間”を味方につけることで、初心者サラリーマンでも経験豊富な不動産投資家や、資金力豊かな投資家とは違った不動産投資に対する勝機を見出だせるのではないだろうか。

低利でも超長期保有で安定した家賃収入を

例えば、都心・中古・区分ワンルームマンション投資などは、当面の利回りは決して高くないものの、長期の賃貸需要が見込め、管理等の手間もかからず、これに合致した有力な投資先と思われる。
過去事例を見ても、例えば同潤会アパートや日本初の民間分譲マンションである四谷コーポラスなどは築60~80年経過しても普通に賃貸需要があり、売買がなされ、最後はきちんと建て替えが行われた(四谷コーポラスは2017年9月に解体予定)。

これらを見ても、都心など立地にさえ気をつければ賃貸需要がなくなることは考えづらく、短期間で大きな資金を獲得することはできなくても、長期にわたり安定した家賃収入を得ることができると思われる。
出口戦略を無理に策定するのではなく、第二の四谷コーポラス、同潤会アパートを探す、という観点で投資をすれば、“出口戦略は出ないこと!”も、立派な出口戦略となりうるのではないだろうか。

参考:毎日新聞2017年5月30日 大阪夕刊
https://mainichi.jp/articles/20170530/ddf/041/100/011000c

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