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家賃は入居者が決める!!賃貸市場、新たな時代の幕開け

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家賃は入居者が決める!!賃貸市場、新たな時代の幕開け

賃貸住宅の家賃が入札で決まる。そんな取り組みが、米国やカナダで登場し話題を集めている。まだできたばかりではあるが、将来的に日本に取り入れられても不思議ではないと感じたのでテーマとして取り上げてみた。

需給が家賃に反映される

仕組みとしてはこうだ。今年4月から米国の「レントベリー」というサイトが先駆けになっている。サイト上で住みたい地域を入力すると、地図上に物件写真や貸し手の家賃希望額が表示される。借り手は払ってもいいと考える家賃額を示して入札に参加する。

物件に興味を持っている人の数や最高入札額も表示される。貸し手は入札額や支払い能力などを考慮して借り手を選ぶ。この仕組みを知った時、これは理にかなった良い内容ではないだろうか。家賃は立地と間取りをもとに、だいたいの相場が形成されるのが一般的である。

そのため、大家としては、おおよそこのくらいの金額であれば貸せるという安心感を持つことができるのである。ただ、この入札の仕組みが取り入れられたとしたら、大家もうかうかしていられない。人気物件として選ばれる努力をする必要がでてくるのである。

この仕組みだと借り手の競争をあおって家賃の高騰を招くという懸念も出ているが、高すぎれば借り手がつかなくなるので高騰しすぎる懸念は杞憂だと思う。むしろ、賃貸市場に競争原理が働くという意味で面白みがある。また部屋の貸せる力が目に見えて分かるので、選ばれる部屋、賃貸需要として生き残れる部屋の把握にもつながる意味で、大家にもメリットがでてくるのではないだろうか。

ニーズを押さえた部屋選びこそ、大家として生き残る道である

入居希望者が譲れない条件としてあげるのは「立地」と「家賃」のバランスであることは間違えのない事実である。その思いを踏まえて、投資家の立場としては、どんな人に入居をして欲しいか、この部屋なら継続的にいくらで貸せるかをイメージしながら購入物件の検討は行うものである。

もしこの入札の仕組みができたとしたら、その「いくらで貸せるか」の上下の変動があり得るということである。何も手を入れないままであれば現状維持か下がることになるだろう。例えば、ユニットバスの部屋をバストイレ別にして選ばれやすくするような配慮をすることで次の入居者の賃料は上がる可能性が高くなる。

日本にこの入札の仕組みが取り入れられるかは未知数ではある。ただ、人口減少社会に向かう中では「付加価値をつけて選ばれやすい部屋作りを行い続けること」「時代に合わせて入居者が住まいに求めるものは何か」を絶えず意識して考えていくことが失敗しない不動産投資、大家として生き残るには大切であると私は考える。

参考:
http://www.sankeibiz.jp/business/news/170823/bsj1708230500007-n1.htm

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