×

ログイン

会員登録はこちら

不動産投資ニュース

マイホーム購入は本当に地獄?無理無駄をなくせばここまでやれる

ニュースタグ:  

LINEで送る
Pocket

マイホーム購入は本当に地獄?無理無駄をなくせばここまでやれる

終身雇用制度が当たり前の時代が終わり、数十年返済を続ける住宅ローンという負債がリスクを大きくしています。
DIAMOND onlineによれば、

“土地価格が上がる見込みがまったくない現在、マイホームを購入することは、もはや条件の悪すぎるギャンブルだ”

としています。特に、不動産知識のない若い世代は危険だともあります。本当にそうなのでしょうか。

ローンの組み方、返済比率を考えて出来るだけ早く、最初の住まいを購入するのがベスト

寮や社宅等の給与住宅や家賃補助を受けている場合は、利用できる期間限度まで利用し、自己資金を貯めるのが得策です。

それ以外で、自分で家賃を支払う方は、

・返済比率20%前後
・借入期間25年で支払い可能な物件
・出来るだけ、土地の評価が下がりにくいと考えられる地域
・建物評価が下がるスピードの落ちた、築10年前後の物件

を購入することをお勧めします。

★土地の価格も建物の評価も下がって行くことを最初から理解して、購入すること。
★建物の価値が、時間の経過とともに下がって行く、会計上の減価償却を意識しながら、物件を購入すること。

購入した『住宅』の評価は年々下がって行きますが、返済しながら自己資金を貯めることや投資用不動産が購入出来る余裕を持った返済を行います。
更に短い借入期間で返済することで、建物償却スピード・土地の下落スピードより早く残債を減らします。つまり、『住宅』の評価額よりも早く残債が少なくなるように購入することが理想だと考えています。

購入後すぐに売却する場合は、赤字になる可能性が高いです。しかし、ライフスタイルが変わる可能性が大きくなる5年〜10年の間には、いつでも売却や賃貸が出来る状態にすることが大切になります。
一生住み続ける『住宅』を購入するのではなく、10年程度で住み替えることを前提に購入することが大切だと考えています。

筆者の場合ですが、
27歳 結婚と同時に新築マンションを購入(バブル崩壊後すぐの時期)
38歳 子供が小学校に上がる前後に、定期借地権制度を利用して、今までより広い一戸建て住宅を新築し、既存のマンションは賃貸に出しました。
(ダブルローンでも、土地を購入していないので、ローンの負担は少ない)
52歳 子供の大学進学の関係と妻の両親と同居の為二世帯住宅を中古で購入。

住み替えの人生を歩んでいます。

住宅取得控除は、住宅を住み替えるたびに使うことができます。最初のマンションの時は5年間でしたが、次の新築住宅では10年間使いました。
二世帯住宅は中古住宅で個人からの購入の為、消費税が掛からない取引です。上限は20万円までですが、更に10年間利用しています。

現在は、1%を大きく下回る低金利で借入することが出来ます。
4,000万円前後の借り入れを新たにしていますが、住宅取得控除の還付金があるので、10年間は利息負担がほとんどありません。

毎年、残債が200万円くらい減っています。購入した二世帯住宅は、住宅性能評価書、劣化対策等級3の住宅ですので、おおむね75年〜90年大規模改修の必要がない住宅です。
中古住宅でも、性能の裏付けのある物件を購入しています。10年後に売却を考えるときには、残債は2,000万円になり、購入時の半額以上で売却出来れば手元に資金が残る計算になります。

最初に購入したマンションの25年ローンは終わり、いただいている家賃は、二世帯住宅の返済に充てています。
定期借地権付き住宅を売却して残った資金で、新たにワンルームマンション投資を行い、都心の地価の下がりにくい地域へ不動産の組み換えを行います。

長期間の借金を背負うことは大変ですが、すぐには無理でも、5年後には売却または賃貸が出来る物件でリスクを出来るだけ小さくすることが重要だと考えています。

不動産販売会社の担当者から進められた、35年のローンではなく、25年以下の返済期間、返済比率の目安は20〜25%。
身の丈にあった住宅を住み替えて行くことで、リスクの低減と、新たな『住宅』の頭金を貯めて住み替えて行くのです。

資産価値の高い物件、資産価値の下がりにくい物件を購入したいですが、収入や頭金が不足する場合が多いのが現状です。
最初から無理して購入するのでは無く、ステップアップして行くことで、無駄の少ない『住宅』選びが必要な時代に変化して行くと思います。

参考:
マイホームを夢見る若者たちが陥る「資産価値暴落」の地獄
DIAMOND online 2017.9.28
http://diamond.jp/articles/-/143805

すいよう
すいよう 

自宅投資・ワンルームマンション投資で 60歳までに1億円??つくるのが目標 月100万円のキャシュフローを実現

第6回世界の資産運用フェア パネルディスカッションレポート

人気記事

ホリエモン ビットコイン対談で注目するべき4つのポイント

ニュース

ホリエモン ビットコイン対談で注目するべき4つのポイント

Money Voiceの記事に仮想通貨投資をやっている人にとても興味深い対談が紹 ...

「第6回 世界の資産運用フェア」パネルディスカッションレポート

お知らせ

「第6回 世界の資産運用フェア」パネルディスカッションレポート

言論プラットフォーム「アゴラ」とのコラボが実現したパネルディスカッション。Ses ...

一読して理解できる「ビットコイン分裂」の疑問を優しく解説

ニュース

一読して理解できる「ビットコイン分裂」の疑問を優しく解説

多くの人が固唾を呑んで見守った今月8月1日のビットコイン分裂騒動は大きな混乱もな ...

Session9.ビットコインはこれからどうなる!?~専門家に聞く、仮想通貨との賢い付き合い方

世界の資産運用フェア

Session9.ビットコインはこれからどうなる!?~専門家に聞く、仮想通貨との賢い付き合い方

「第6回 世界の資産運用フェア」 パネルディスカッションレポートSession9 ...

> 人気記事をもっと見る

タグ