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内藤忍対談企画 Vol.1「ウォルトン社 北米不動産投資の魅力」

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内藤忍対談企画 Vol.1「ウォルトン社 北米不動産投資の魅力」

カナダ、アジア、米国全域にオフィスを展開しているウォルトン社。
同社は成長著しい北米大都市圏において103,000エーカー以上の土地資産を管理し、北米を代表する土地資産管理マネージャーとしての位置を築き上げています。
今回はウォルトン香港支社 日本統括マネージャーであるジェームス・ビューカナン氏に、内藤忍が鋭く質問します。

内藤 ジェームスさん、本日はよろしくお願いします。

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ジェームス よろしくお願いします。

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内藤 ウォルトンは30年以上の歴史がある企業だと伺いました。まずは創業ストーリーをお聞かせいただけますか。

ジェームス ウォルトンは1979年にカナダ西部のカルガリー市で創業しました。元々不動産業に従事していた現CEOであるビル・ドハーティの両親が「誰でも購入できる不動産投資機会を提供する」という理念のもと、始めました。
それまで莫大な資金を要するため機関投資家が独占してきた投資機会を、ウォルトンが投資する土地に個人投資家も少額で参加し、共同所有するという形で提供し始めたのです。ウォルトンが提供する未開発地の投資機会は少額から始められるので、幅広い層の方に、魅力的に映るのではないでしょうか。
最初に扱ったのはカルガリー西部のわずか14エーカー(約1万7千坪)の未開発地で、創業者夫婦の友人らがビジネスモデルのユニークさに興味を持ち購入していたと聞いています。現在では50億カナダドルに相当する10万エーカー以上の土地を管理し、世界5カ国の事業所におよそ400人の従業員を抱えるまで成長しました。

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内藤 「未開発地」とはどんな土地なのか、詳しく説明していただけますか。

ジェームス 確かに、アジアの投資家で「未開発地」というコンセプトに親しむ人は多くありませんので説明が必要ですね。
未開発地を英語ではローランド(Raw Land)と言いますが、これは都市が形成される以前の、インフラも整備されていない更地を指しています。これが「ローランド投資」として、投資の対象の資産となることをアジアで知っている人はさらに少ないのですが、現在、北米では機関投資家だけでなく個人投資家までが、未開発地を投資目的に保有することができ、人気を集めています。
長期保有できる現物資産を求めるアジアの投資家にとってもこれは今までにない新しい投資機会となると思います。

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内藤 そもそも、なぜウォルトンは未開発地に着目したのでしょうか?

ジェームス その最大の理由は、通常、土地の価値が大幅に上がるのが未開発の状態から最初の開発が行われる段階にあるからです。当社が提供してきたプロジェクトの保有期間は最短2.33年から最長19.08年、平均は8.71年と長期保有ですが、土地所有者にお戻ししている還元額の倍率は最低でも1.19倍、最高7.91倍で平均が2.44倍で、これまでに19億カナダドル(約1,700億円)を共同土地所有者および出資パートナーに還元してまいりました。
このような好ましい実績を可能としているのはウォルトンが土地に魅力的な値がつかないと、長期戦に切り替えるからです。投資家の中には土地の流動性の低さを懸念する人もいらっしゃいますが、徹底的に調査され、適正な価格で購入された魅力的な地域にある土地であれば、流動性が低くても、良い実績を得られるのは明白です。というのも、当社では土地をすべて現金で購入し、負債を抱えていないため、 待つことが可能なのです。ウォルトンの土地所有者は不況下で売却予定時期が延びても、土地を無理に売却する必要がないのです。

内藤 なるほど、その還元実績は魅力的ですね!
買収する未開発地の重要性について言及されましたが、どのように選んでいるのですか?

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ジェームス ウォルトンでは膨大かつ綿密なデューデリジェンスを行います。それは時に2年以上かかることもあります。成長志向、ビジネス志向であり、将来の経済発展が望める地域であること、つまり、職があるところに人は集まり、人が集まるところに建設許可が下りるという観点から土地を選んでいます。当社では人口統計、成長パターンの分析のほか、ソフトウェアとデータによる分析など膨大な調査を行います。地図上に重要なデータをマッピングする技術であるランドマスターという独自開発の地理情報分析ソフトを使用して成長トレンドを正確に見極めています。 何百、何千という費用を投じて調査を行ったとしても、最終的な調査結果が投資に見合わないという判断であれば、その土地に投資は行いません。例えば、特定の管轄地域において懸念される環境問題がある場合や、開発に関する許認可取得が難しく、コストが見合わない場合など、長期インフラ開発には不向きでウォルトンが参入する意義がないと思われる時です。ですので、皆さんにご紹介しているプロジェクトというのはこれら厳格な審査基準を満たしたものです。

内藤 まさに今まで実績を残してきたノウハウが生かされている。ウォルトンは選んだ土地に絶対的な自信をお持ちなんですね?

ジェームス もちろんです。成長見込みが確実にあるという土地しか買収していません。共同所有者に提供するどの土地も全体の最低5%をウォルトンが所有しているのですが、私たちの自信はその点でも現れていると思います。私たちも土地の将来に対して、共同所有者の皆さんと同じように期待を寄せているのです。

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内藤 ここ数年の御社の展開として、開発プロジェクトを手がけているということを聞きました。詳しく教えてください。

ジェームス そうなんです。ウォルトンはカナダおよび米国の22カ所で開発事業を手がけています。開発プロジェクトでは、機関投資家やファミリーオフィスからの共同出資を募集します。当社には我々の開発プロジェクトの魅力を理解する素晴らしい共同出資者がいる他、利益分配を目的とした合弁事業を設立することもあります。過去に共同出資した機関投資家には大手グローバル保険会社やヘッジファンド、 世界10位の規模を誇るカナダの公的年金運用機関であるCPPIBの他、資産家、富裕層や建設会社などが含まれます。規模としては5百万米ドルから5千万米ドルの資金調達を行い、今まで住宅地、商業地、工業地の開発に携わりました。

内藤 様々な機関投資家との付き合いがあるんですね。機関投資家にとってこれら開発プロジェクトは魅力的なものなのでしょうか?

ジェームス もちろんです!機関投資家のポートフォリオのうち、不動産の割合が近年ますます増えてきています。その理由として、世界中の金利が低迷する中、より高いリターンを求める機関投資家は流動性を犠牲にして、長期的、あるいはオールターナティブな投資先を検討せざるをえなくなったことが挙げられます。長年待てる資金があれば、不動産投資で素晴らしいリターンを出すことが可能です。

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内藤 ウォルトンの今後の展開について教えてください。

ジェームス 2007年に米国のサブプライムローン問題を発端とした世界金融危機以降、当社は魅力的な条件で、開発の筋道にある土地購入を進め、 投資者と共同所有してまいりました。 先の金融危機から8年過ぎた今、北米の住宅市場はとても明るい兆しを見せ始めています。米国の人口は毎年300万人増加を続けています。中でも、ミレニアム世代(主に1980年代から2000年代初頭に生まれた米国史上最も人口の多い世代)が今後、米国経済のエンジンとして住宅市場を長期的に押し上げると期待されています。これらの諸条件を背景に建売業者による開発用地への需要は益々高まっており、当社の未開発地プロジェクトはこれらの恩恵を受ける立場にあります。当社は引き続き綿密な調査と基準に基づいて開発の筋道にある土地を買収し、より多くの方に不動産投資機会を提供してまいります。

内藤 ジェームスさん、本日はありがとうございました!

ジェームス ありがとうございました!

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ウォルトン(Walton)について

北米を中心とした不動産投資及び開発企業グループ。北米の成長地域で有利な立地条件を備える未開発地の調査、買収、管理、土地利用計画及び開発を専門とする北米有数の土地資産管理会社として土地購入者に利益をもたらしながら、住宅・工業地域社会や故郷と呼べる「まち」づくりを実現している。
ホームページ:https://www.walton.com/ja


ジェームス・ビューカナン (James Buchanan)
ウォルトン・ジャパン株式会社(Walton Japan K.K) 香港支社 日本統括マネージャー

イギリスのロンドン出身。シェフィールド大学卒業。米大手投資信託運用会社フィデリティ・ インベストメンツ、リーマン・ブラザーズなどの関連会社を経て、現在ウォルトン・ジャパン株式会社のアカウント・マネージャーを務める。


内藤 忍(ないとう しのぶ)
株式会社資産デザイン研究所 代表取締役社長
一般社団法人海外資産運用教育協会 代表理事

東京大学経済学部、MITスローン・スクール・オブ・マネジメント卒業(MBA)。
大学卒業後、住友信託銀行に入社。
1999年に株式会社マネックス(現マネックス証券株式会社)の創業に参加。同社は、東証一部上場企業となる。
その後、マネックス・オルタナティブ・インベストメンツ株式会社代表取締役社長、株式会社マネックス・ユニバーシティ代表取締役社長を経て、2011年クレディ・スイス証券プライベート・バンキング本部ディレクターに就任。
2013年、株式会社資産デザイン研究所設立。代表取締役社長に就任。一般社団法人海外資産運用教育協会設立。代表理事に就任。

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