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TPPで最大の利益を得る国はベトナム|地球と不動産・重盛竜也さん

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TPPで最大の利益を得る国はベトナム|地球と不動産・重盛竜也さん

世界の資産運用フェアの出展企業に各国の魅力やリスクについて語っていただきます。
第1回目は、2015年7月に外国人所有権が解禁されたばかりのベトナム不動産事情について、「地球と不動産」代表取締役の重盛氏に伺いました。

重盛竜也(しげもり・たつや)さん
株式会社 地球と不動産 代表取締役 2008年に大学を卒業後、研究職としてトヨタ自動車に入社。車体におけるゴム材料の耐久性などの設計支援に従事。その後、野村證券に転職して投資商品の販売や資産運用コンサルティング業務に携わる。その後、不動産デベロッパーのアルファビオスを経て、独立。金融商品から不動産投資まで、幅広い経験と知識が豊富。宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー、証券外務員などの資格を持つ。

1ベトナムの魅力について

企業法の緩和やTPPにより外資系企業の進出による発展が期待されています。TPP参加国のGDPの合計は世界の40%を占め、歴史上最大の自由貿易圏が誕生します。ベトナムはTPPで「最大の利益を得る国」の一つに挙げることができます。今回のTPP参加国で一人当たりGDPがもっとも小さいベトナム(日本の約1/20、アメリカの約1/24)は、まだまだ経済発展段階が低く、GDPの合計が40%を占めるTPP加盟国を相手に輸出できるので、恩恵を受けやすいといえます。その中でもとりわけ恩恵が大きいのが、ベトナムで輸出全体の2割を占めている靴と衣料品の製造業です。輸出の約50%を占めているアメリカや約12%を占めている日本などで関税が撤廃される事によって、他国からベトナムへの輸入先の移行が進み、さらなる輸出額の拡大が見込めます。それ以外の輸出品なども含めれば、ベトナムの輸出産業が数倍に拡大するポテンシャルを秘めているといえます。貿易収支の慢性赤字で苦しんでいたベトナムにとっては非常に大きなプラス材料になるといえます。

これは為替にも大きな影響を及ぼす可能性があります。ベトナムドンは長年、ドン安基調が続いております。主な要因は貿易赤字や外貨準備高の低さが挙げられます。外貨準備高においても、先日発表された2015年のFDI(海外直接投資)誘致で魅力的な新興国でベトナムは2位を大きく引き離して、1位を獲得しており、今後の改善が期待できます。これは事業登録手続きの改善や法人所得税の改善などビジネス環境の変化が高評価の要因のようです。貿易赤字、外貨準備高の低さについては、上記理由より改善される可能性があり、今まで評価されていなかった分、為替がドン高に反発する期待もできるのではないでしょうか。

※2015年のFDI誘致で魅力的な新興国TOP10
1位:ベトナム6.45P、2位:ハンガリー4.32P、3位:ルーマニア3.48P、4位:マレーシア2.86P、5位:タイ2.43P、
6位:ポーランド2.39P、7位:インド1.78P、8位:メキシコ1.68P、9位:インドネシア1.09P、10位:エジプト1.07P

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2ベトナム不動産の魅力について

2015年7月に外国人所有権が解禁されました。他のASEAN諸国で不動産価格の上昇が起きていますが、いずれの市場にも共通しているのは、外国人投資家による影響が大きいという事です。日本におけるここ数年間の不動産市場や株式市場の上昇も同様です。今回、外国人所有が解禁されたベトナムは外国人投資家からの注目度は高く、今後の値上がりが期待できます。まだまだ価格も割安で900万円(㎡単価15万円)から購入する事が可能でき、期待利回りも10%以上と新興国の不動産の中でも高い水準だと言えます。

また、外国人だけでなく、ベトナム人による購入が促進される施策も出てきております。現在、ベトナムでは住宅ローンの活用がほとんどなく、キャッシュで購入されている方が多数です。しかし、今年の6月に日本の官民が200億円を投じ、2017年に住宅ローンや個人信用保証の制度を導入すると発表しました。これにより、今まで購入していなかった層による購入やキャッシュで購入していた層の買い増しが予想され、益々ベトナム不動産の価格上昇が期待できるようになりました。日本もバブル前に不動産の上昇を引き起こした要因の一つは住宅ローン整備だったので、ベトナムでも同様の事が起きる可能性は高いと思いますので、この制度が適用される前に購入しておく事がキャピタルゲインを得る一つのポイントなると思います。不動産での利益と為替での利益を狙えるベトナム不動産は今、投資する絶好のタイミングだと言えます。

3.中でも魅力は?

ベトナムの中でも狙うべきエリアはホーチミンです。人口で見た場合にはベトナムの中でもホーチミンとハノイがずば抜けて多いです。ホーチミンは経済・商業の街で、ベトナム初の地下鉄も着工しており、非常に注目度が高いです。ホーチミンの中でも価格上昇が期待できるエリアは1区、ビンタイン区、2区、7区です。1区にはホテル、商業施設、オフィスなどが占めており、コンドミニアムはほとんどなく、開発できる土地も残っていないため、1区のコンドミニアムは非常に希少性が高いです。またビンタイン区、2区は地下鉄の沿線で非常に注目度が高いです。7区は日本人学校を含め、多くの外国人学校があるため、外国人駐在員のファミリーニーズが高く、都心部からも車で20分ほどにも関わらず、上記3区と比較すると圧倒的に割安です。

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4.強いてあげるならリスクは何?

ベトナムは一党独裁の国ですので、トップの意向が変わり大きく舵を切る可能性はあります。例えば、外国人による購入が再び不可になったり、外国人による購入に価格制限が出たりという事はありえるかもしれません。しかし、万が一このような事が起きても悲観する事はありません。なぜなら、外国人が購入している物件をベトナム人も購入しているからです。そもそもベトナムでは外国人は3割までしか購入できない事になっておりますので、ベトナム人が購入できないような物件は開発しません。つまり、出口で外国人に売る事ができなくても、ベトナム人に十分売る事ができるという事が言えます。出口がしっかりあるという点は海外不動産を購入する上では非常に重要になってきますので、この点は評価できるのではないでしょうか。

 

 

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