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Session2.チャンス到来!失敗しない新興国不動産投資の方法│第6回 世界の資産運用フェア パネルディスカッションレポート

世界の資産運用フェア

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Session2.チャンス到来!失敗しない新興国不動産投資の方法│第6回 世界の資産運用フェア パネルディスカッションレポート

「第6回 世界の資産運用フェア」 パネルディスカッションレポート

Session2. チャンス到来!失敗しない新興国不動産投資の方法

■開催日時:2017年8月26日(土) 10:45〜11:30(45分)
■開催場所:大手町サンケイプラザ4Fホール
■モデレータ:内藤忍
■登壇者:
 【フィリピン】フォーランドリアルティネットワーク 中尾 孝久
 【タイ】ドーミー・レジデンス・シラチャ(ステイジアキャピタルグループ 石黒 佳奈子
 【ベトナム】地球と不動産 重盛 竜也
 【インドネシア】NEXT GROUP 中邨 宏季

■レポーター:河合 ジョン


最近ようやく「海外不動産投資」が資産運用のオプションのひとつとして確立してきた感があります。
その中でも今後長期的な成長が期待でき、かつ地理的にアクセスのよいASEAN諸国が投資先として人気のようです。
需要に応じて供給も増えつつあります。ブームというより、じっくりと良い物件を選んで買うといったフェーズに入ってきました。

1ヶ国ずつ検討するのもよいですが、複数の国やエリアを比較することでご自身のニーズに合った検討が容易になります。

本セッションでは、インドネシア、ベトナム、タイ、フィリピン計4名の専門家にご登壇頂き、各国の背景・物件・為替といった比較検討材料についてお話を伺いました。


インドネシア:高騰する東南アジア最大国家。勝機はロンボク島にあり!

ーーーインドネシア専門企業の登壇者は、NEXT GROUP代表 中邨 宏季(なかむら ひろき)氏。ロンボク島について力説されました。

■背景
インドネシアでは、外国人投資家を誘致したいという思惑から規制緩和が進んではいるものの、いまだにジャカルタの一部地域を除いては外国人は個人による土地所有が認められていません。
外国人が不動産投資を行う場合、

①法人名義での購入
②所有権ではなく使用権もしくは最大100年の借地権

のいずれかの方法になります。ただし、ジャカルタやバリといった都市では、既に不動産価格は高騰しており、新規投資を検討するには時すでに遅しと言えそうです。

■物件
インドネシア政府はロンボク島を第2のバリにすべく重点開発エリアと位置付けており、政府主導による大規模開発が進んでいます。
2019年にはF1サーキットがオープンが決まっています。

ロンボク島の投資対象は、建物ではなく土地です。家賃収入(=インカムゲイン)があるわけではなく、土地の値上がり益(=キャピタルゲイン)狙いの投資となります。
年間30-50%の上がり方をしているエリアが多いのが特徴です。
運次第では5年で10倍になったというケースもあります。

また、できる限りリスクを抑えたい投資家向けには、5年間利回り15%保証商品もあります。
予算規模としては300万円程度から投資可能です、日本の金融機関からのフルローンで購入する人が多いのが特徴です。

■為替
インドネシアルピアは弱い通貨と思われがちですが、現在は自国通貨を大量保有しているというのもあって、最近はむしろ安定感を増しています。

インドネシア

ベトナム:外国人の不動産投資解禁からはや2年!

ーーーベトナム専門企業の登壇者は、株式会社地球と不動産代表 重盛 竜也(しげもり たつや)氏。
まだまだベトナムの伸び率のポテンシャルは高いと自信を持って説明されました。

■背景
もともとベトナムは外国人の不動産所有が禁止されていましたが、2015年7月に所有権が解禁されて注目を集めています。
実績ベースで平均10%の値上がりと上々な数字ですが、依然としてポテンシャルは高く、まだまだ伸びしろのある国です。

当社では現在ベトナムの中でもホーチミンに特化して物件を取り扱っています。
2年間で100人以上もの日本人投資家の方々にホーチミン不動産を購入していただきました。

■物件
ホーチミンの投資エリアの考え方としては、単身駐在者が多く集まる都心部(主に1~2区)かファミリー層が多く集まる郊外(特に7区)という2パターンがあります。

本日ご紹介するのは、都心部物件です。
以前、1区で取り扱っていた物件「ゴールデンリバー」では、1ベッド2,000万円という価格帯でしたが、販売開始から1年間で既に2,500万円まで値上がりしています。

今回の物件は、ゴールデンリバーから500m離れた、ちょうど1区と2区の境目付近に位置します。
低層階の1ベッドは1,300万円、高層階の1ベッドは1,600万円となります。
2ベッド、3ベッドの部屋もありますが、単身駐在員が多いという立地を考慮すると、断然1ベッドがオススメです。

外国人投資家だけでなく、ローカルの投資家の注目も集めており、早いもの勝ちの状況となっています。
購入する場合は契約手続きで現地に赴く必要がありますが、ホーチミンは0泊3日の土日弾丸ツアーで行くことも可能です。

■為替
長年ドン安が続いていたものの、2011年にドルペッグ制に移行して以来、変更幅は10%に収まっています。
特にUSAのトランプ政権誕生後、日本円は約15%安くなりましたが、ベトナムドンは3%程度しか動いていません。

今後ドルペッグ制から外れるとしたら、ベトナムドンが十分に強くなった場合でしょう。
弱くなった場合には政府が積極的に介入してコントロールすることが予測されます。

ベトナム

タイ:朝夕二食付の日本式おもてなしは「シラチャ駐在」の胃袋を掴めるのか?

ーーータイ専門企業の登壇者は、ドーミー・レジデンス・シラチャ(ステイジアキャピタルグループ)のステイジアキャピタルジャパンアジア事業部長 石黒 佳奈子(いしぐろ かなこ)氏。
バンコクでの大規模洪水の発生を機に、日系企業が続々と移転し現在では1万人以上の日本人が住む「シラチャ」エリアの魅力について語りました。

■背景
以前バンコクで大規模な洪水が発生し、バンコク近郊に集まっていた日系企業の工場の多くが水没被害に見舞われました。

それがきっかけで、バンコクに比べて標高が高いため水没リスクのなく、またバンコクから車で1.5時間とアクセスも悪くないシラチャに日系企業工場の移転ラッシュが始まりました。

現在ではシラチャに住む日本人駐在員及びその家族は約1万人です。

ところが、急増する日本人の「シラチャ駐在」に対して駐在員用物件の供給が追い付きません。
物件の価格帯はバンコクの半額以下なのに賃料はバンコクと同水準が見込め、バンコクの2倍の利回りが期待できるという歪みが発生しています。
バンコク中心部の投資用物件の場合、表面利回りは5-6%程度ですが、シラチャは2桁利回りが期待できます。

■物件
シラチャは、そもそも物件の選択肢に乏しかったフェーズから、借り手側が好みの物件を選べるフェーズに変わりつつあります。
そんな変化のただなかで、当社が用意した物件が、自社開発物件として手掛ける「ドーミーレジデンスシラチャ」です。

他物件との最大の差別化ポイントは、日本国内で「ドーミーイン」ブランドを手掛ける共立メンテナンス(社員寮事業部)による運営体制です。
具体的には、日本食(朝夕二食付)と風呂という日本式おもてなしが目玉です。
価格帯としては、1ベッド900万円~と2ベッド1,700万円~の2ラインあり、単身者の需要を見込みます。

ステイジア・キャピタルグループにとっては初めての自社開発案件であり、また共立メンテナンス社員寮事業部にとっても初めての海外事業となります。
両社ともに今後海外展開を加速していくにあたり、今回は絶対に失敗できない案件です。

■為替
タイバーツは、他国の経済に引きずられることがなく、20年前の通貨危機以降は非常に安定しているのが特徴です。

ーーー3棟建のうち、1棟はステイジア・キャピタルグループ、もう1棟を共立が既に購入していることからも、両社の本気度が伺えました。
7月にオープンになった最終分譲30ユニットは、8月26日時点で既に残り9ユニットとのことです。

シラチャ

フィリピン:ローカル学生向け賃貸ビジネスの妙味

ーーーフィリピン専門企業の登壇者は、フォーランドリアルティネットワーク代表 中尾 孝久氏。約10万人の学生が集まる大学密集エリアに位置するローカル学生向け賃貸物件の魅力について語りました。

■背景
フィリピンでは、ちょうどGDP3,000ドル程度となり中間層が増えて国全体として豊かな消費社会に向かいつつあります。
教育や娯楽にお金を遣う余裕がでてきました。一方マニラ中心部は相変わらず渋滞がひどく、通学に往復5-6時間かかっている大学生も少なくありません。

そこで、多少お金に余裕のある家庭では、学業に専念できるように大学付近に家を借りるような流れができています。
ただし、1人で1部屋は予算的に厳しいので、4~6人程度でルームシェアするのが一般的です。

1ベッド5~6万円の家賃を、15,000円/人×4人でシェアしているようなイメージです。
そういった背景があり、マニラの学生向けコンドミニアムの需要は増加傾向にあります。

■物件
本日ご紹介するのは、約10万人の学生が集まる大学密集エリアに位置するローカル学生向け賃貸物件です。
日本でいう東大に相当する国立最高峰のフィリピン大学、慶應に相当する私立最高峰のデ・ラ・サール大学がともに徒歩圏内にあるのが特徴です。

600戸の大型物件で実はまだ正式発売前ですが、既に4割程度成約済と人気です。
プレビルド物件はディベロッパーが中小だと完成しないケースもありますが、TOP5に入る大手ディベロッパーである「ビスタランド」が手掛けているのでその点は安心です。
また、学生からの家賃は一旦コンドミニアム全体でプールして各戸に配分するという仕組みを採用するので、空室リスクがほぼない安定したインカムゲインを見込むことができます。予算感としては600万円前後からで、想定グロス利回りは10%程度です。

■為替
フィリピンペソは比較的安定しています。人材輸入はフィリピンの主要産業のひとつで、常にフィリピン人の10%は海外に出稼ぎしているとも言われます。
稼いだ現地通貨から送金目的で定期的なフィリピンペソ買いが行われており、結果的に自国通貨の安定に繋がっています。

フィリピン

まとめ

投資先を決めるにあたって、私たちは当たり前のように比較検討を行います。不動産投資というとついつい物件の比較に目がいきがちです。
しかし、実はそもそもどの国に投資するのがよいのかマクロ要因の比較や、この通貨で不動産を保有して大丈夫なのか為替予測の比較、この管理会社に任せて大丈夫なのか管理会社の比較の方がより大切です。
45分間という短時間でしたが、インドネシア、ベトナム、タイ、フィリピンの4ヶ国の比較検討材料を一気に取り込むことができた有意義なセミナーでした。(レポーター:河合 ジョン)

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