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Session3.低金利を活用する国内一棟もの不動産投資│第6回 世界の資産運用フェア パネルディスカッションレポート

世界の資産運用フェア

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Session3.低金利を活用する国内一棟もの不動産投資│第6回 世界の資産運用フェア パネルディスカッションレポート

「第6回 世界の資産運用フェア」 パネルディスカッションレポート

Session3. 低金利を活用する国内一棟もの不動産投資

■開催日時:2017年8月26日(土) 11:45〜12:15(30分)
■開催場所:大手町サンケイプラザ4Fホール
■モデレータ:内藤忍
■登壇者:
 【都心一棟】株式会社日本不動産投資アドバイザリー 代表取締役 竹内 栄詞
 【一棟シェアハウス】株式会社グッドシェアーズ 営業部長 山口 真哉

■レポーター:斎藤 岳志


国内一棟ものはインバウンド需要に勝機あり!!
日本国内の一棟ものという事で関心の強さが高く、会場は満席!!
一棟物件を扱う日本不動産投資アドバイザリー竹内氏と一棟シェアハウスを扱うグッドシェアーズ山口氏から、具体的な物件を例に出しながらの興味深い話を伺った。

これからはインバウンドの需要が高まる!!

日本不動産投資アドバイザリーは、都心一棟物件を独自ルートで仕入れてネット未公開の物件の紹介を強みにしている会社である。竹内氏から、新築RC物件が紹介された。

場所は世田谷区の三軒茶屋駅から徒歩7分という好立地で、物件価格は2.5億。
表面利回りは4.5%というと低く感じるかもしれないが、投資家にとってうれしい仕組みがある。

この物件の特徴は、「マンスリーマンション」の運営が前提になっている点である。
運営会社とは30年のマスターリース契約を締結する。さらに、当初10年間は相場賃料100%での家賃保証がついている。
さらに、1室約40万円相当の家具家電や無料Wifiは運営会社負担となり、オーナーは毎月たった31,500円の管理手数料を支払うだけで、それ以外の費用がかからない。(固都税、保険類はオーナー負担)
建物の修繕はオーナー負担となるが、新築なので修繕発生リスクは極めて低い。
つまり、表面利回りは低いがネット利回りとの差がほとんどなく、かつ空室リスクもないため、手間をかけずに安定収入を得たい人にはもってこいの物件である。

これはマンスリーならではという話であるが、なぜそもそも一棟のマンスリー需要が発生するのか?
これに対しては、インバウンド需要の高まりという話題が持ち上がった。
海外から日本への観光客が増えているのはご存知のとおりだが、ビジネスにおいての入国者も増加しており、そのニーズに対応するという話である。
具体的にはIT技術者の方など海外からの就労者が日本に来たときに、どこに滞在するかに頭を悩ませるという背景があるという。そこに目を付け、海外からの就労者の短期滞在需要を取り込むために、マンスリー契約をしたい法人の賃貸需要を取り込むという話である。
今後ますます高まるインバウンド需要を考えると本物件は長期的な安定運用を見込めると感じた。

管理会社があってこそ、マスターリース契約は成り立つ

海外からの就労者を取り込むと言われても、運営会社に対しての信頼がなければ、そもそもマスターリース契約は結びにくいと感じたが、その点がクリアになる話があった。
本物件のマンスリーマンション運営会社は東京都渋谷区に本社のある株式会社レジデンストーキョー。
この会社は、外国人向けハウジングサービスを展開するリアルエステートジャパン調べで、2016年12月時点で外国人向けの不動産会社として1位にランクされている。
レジデンストーキョーによるテナント付の強さ、そして物件の目利きに自信があるからこそ、30年もの長期に渡るマスターリース契約に応じるという話である。
不動産投資においてはテナントがいないと成り立たないので、その点を解消してくれる強みがあれば、4.5%の利回りでも十分な投資妙味があるのと感じた。

融資条件は?

どんなに魅力的な物件に見えたとしても、そもそも購入ができないのであれば投資家としての収入にはつながらない。そこで購入にあたって必ず必要になってくる融資の話があがった。

竹内氏によると、今回の物件の場合、新築なので融資期間は30~35年、金利は1%くらいで組める見込みだという話であった。ただ、最近は金融機関の融資も厳しくなりつつあるということで、自己資金は2割位必要になるとのこと。そうなると初期費用としては約6,250万円位を見込んでおく必要がある。
キャッシュフローを見てみよう。当初10年間は家賃保証が付いているので年収1,226万が確保される。そこから毎月の管理手数料31,500円×12ヶ月=378,000円を差し引くとつまり、手取りは約1,188万円。
そこから融資の返済を行うことになるが、例えば借入2億、金利1%、期間30年の場合、毎月の返済額は約65万円、年間にすると770万円となる。
手取り1,188万-返済770万=418万。十分にキャッシュフローが出る物件である。

一棟ものの基本は鉄筋作りを選ぶこと

また一棟物件を選ぶのであれば鉄筋作りが良いという話も上がった。
鉄筋を選んだ方が良い理由として、融資の際の期間が、税法上の法定耐用年数と絡む点をあげている。金融機関の基本的なスタンスとしては「法定耐用年数-経過年数」が融資期間となる。
一般的に鉄筋は耐用年数が47年、鉄骨造は33年位(作りによる差異は多少ある)、木造は22年と言われている。
不動産投資ではいかにキャッシュフローを多く生み出すかが重要になってくる。融資を長く組むことでキャッシュフローが増えることになる。また途中で転売をする場合、転売先でも新たに融資を組むケースが多いことを想定しておいた方が良い。そう考えるとやはり融資期間は長い方が良いという大変納得のいく話であった。

シェアハウスもこれからはインバウンド狙い!!

グッドシェアーズ山口氏からはまずは会社紹介。当初は女性専用のシェアハウスを扱っていたが、インバウンド需要の高まりを受けて外国人への一棟貸しや芸能人を目指す人向け専用のシェアハウスなど、最近は色々なコンセプトでのシェアハウス運営に取り組んでいるということである。

具体例として、府中の新築8,200万円のシェアハウス物件が紹介された。11部屋あり、1部屋あたりの広さは約4.5畳、風呂トイレ・キッチンは共用、4人に1人辺りのシャワールームが設置されていて、満室想定は10.4%ということである。

シェアハウスの場合、平均すると9%前後の利回りの場合が多いということなので、この物件は投資妙味があると考えられる。
コンセプトの打ち出しと来日される外国人への一棟貸しのような需要を取り込んでいくことが大切だという話があった。
来日される外国人への一棟貸しという言葉だけを考えると日本不動産投資アドバイザリーとかぶる部分もあるが、シェアハウスの場合は日本語を学ぶために来日し就労支援などを受けながらアルバイトもするような方向けのニーズが高いということで、差別化ができているという印象を受けた。

金融機関はシェアハウスに慎重?管理はグッドシェアーズが責任持って引き受ける

シェアハウスも購入金額は高くなるので、融資を利用することが必要になる。以前はフルローンが出ることもあったが、最近は1割~1.5割位の自己資金を求められることが増えているとのこと。そもそもシェアハウスに対しての融資は積極的でない金融機関が多いという話だが、そこはグッドシェアーズのバックアップに期待したい。

上記の物件の事例を考えると、自己資金1,500万円を投入したとして、返済後の手取りキャッシュフローは1ヶ月約10万円を見込めるので、ネット利回りでも8~10%近くは狙えてくるという話である。
投資家の収入につながる賃料や入居者管理に関しては、グッドシェアーズが責任を持って行うとのこと。理由としては、シェアハウスは自主管理がおすすめできない、自分でやるのはかなり難しいからである。

山口氏の話としてあげられたのが、シェアハウスのデメリットとして「管理の煩雑さ」があるとのこと。実際に、ゴミ出しや近隣住民とのトラブル事例の経験もあるとのことである。
管理に関しては運営会社によるばらつきがあるので、今までの実績を教えてもらったりしながら、信頼できる管理会社と付き合うことが運営を円滑に進める秘訣であると感じた。

シェアハウスのマーケットは?さらに新たな取り組みにも挑戦中

シェアハウスのマーケットとしては、地方より単身者が集まる東京が良いとのことである。日本全体の人口は減少に転じつつある中、東京は流入も増えており、2030年~2040年位がピークになるとのこと。だからこそ、単身者が積極的に集まりにくい地方都市ではシェアハウスの運営はおすすめできないという話しである。

さらに、新たな取り組みとして、2つの紹介があった。

1つめは「トップガン」という名称のシェアハウスである。商標登録もしているとのこと。
ターゲットは、外国人基地に勤める軍の幹部。既に稼働している青森県の三沢空港の近くにある物件では、利回りとして6.25%前後見込めるとのことだった。
外国人向け使用ということで、リビングが22畳くらいあり、軍の幹部向けということで高級感がある戸建ての大きな作りの家という設計になっている。今後も、米軍基地のあるエリアは需要があると見込んでおり、沖縄への視察など次への準備を進めているとのことである。

2つめは「ガレージハウス」である。コンセプトは「車とバイクの共生」。1Fにガレージ、2Fにリビングとダイニングといった作りの物件である。
現在木更津に建設中で、価格は2億200万円、利回りは8.3%を見込んでいるそうだ。
ターゲットは高級車を愛車にしている富裕層。高級車オーナーにとっての不安は、自分の車がキズつけられるかもしれない、盗難に遭うかもしれない点。また道の舗装状況も大切で、高速道路のインターの近くなど道の凹凸が少ない場所で車移動ができることを重視しているとのこと。
このセキュリティー不安と路面に対しての不安を解消する場所として選んだのが木更津だったということである。


一棟物件もシェアハウスも、共通しているのは「海外から来られる方の需要をいかに取り込むか」に力を入れている点がポイントだと感じた。
そして、珍しいコンセプトを打ち出すなどしてターゲットを絞ることで他と差別化を図り、賃貸需要の掘り起こしすることが大切であることに気づかされた。(レポーター:斎藤 岳志)

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