×

ログイン

会員登録はこちら

Session4. 金融機関と税理士に聞く!賢い借入と節税の具体的方法│第6回 世界の資産運用フェア パネルディスカッションレポート

世界の資産運用フェア

LINEで送る
Pocket

Session4. 金融機関と税理士に聞く!賢い借入と節税の具体的方法│第6回 世界の資産運用フェア パネルディスカッションレポート

「第6回 世界の資産運用フェア」 パネルディスカッションレポート

Session4. 金融機関と税理士に聞く 賢い借入と節税の具体的方法

■開催日時:2017年8月26日(土) 13:00〜13:30(30分)
■開催場所:大手町サンケイプラザ4Fホール
■モデレータ:内藤忍
■登壇者:
 【金融機関】オリックス銀行 中野 寛之
 【小口不動産】インテリックス 俊成 誠司
 【公認会計士・税理士】松石 滋樹
 【公認会計士・税理士】岡野 貴幸
■レポーター:ひだまり


「第6回 世界の資産運用フェア」では、魅力的な国内外の不動産投資物件を、多くのブースで紹介している。
ピンとくる投資物件と出会ったら、どのように自分の投資に組み込んでいくか・・・?
実現方法を知りたくなるものだ。その助けとなるべく、金融機関と税理士のセッションが、午後一のパネルディスカッションとして用意されていた。
開場後、席はあっという間に埋まり、多くの立ち見が出るほどの盛況ぶりであった。30分間、専門家の話に会場全体が、熱心に耳を傾けた。
このセッションのお客様へのお土産は、2つ。「賢い借入方法の知識」と、「節税対策にも効果を発揮する不動産小口の情報」である。

オリックス銀行~不動産投資ローンの強み

不動産投資においては借入が非常に重要だ。借入には、大きく2つ、国内の不動産を国内の金融機関に借入するケースと、海外の不動産を国内の金融機関に借入するケースがある。

オリックス銀行は、どちらのケースも積極的に取り扱っており、20年以上、不動産投資の個人向け融資に前向きなスタンスで望んできた実績がある。最近、金融庁の不動産に対する姿勢が厳しくなってきているため、一部の銀行では審査が厳しくなってきた。
そんな中、老舗の実力で、独自路線を貫き、ワンルームや1棟ものの国内不動産や海外不動産に対し、変わらず相談に乗ってくれるそうだ。

オリックス銀行~3つのローンタイプ別融資条件

「国内ワンルームマンション向け融資」「国内一棟物件向け融資」「海外不動産向け融資」の3つのローンタイプがある。

①国内ワンルームマンション向け融資
ワンルームマンションは提携ローンとしてパッケージ化されており、販売会社を通じて融資を受けるため、物件や個人の属性によって、大きく融資条件が変動することはない。

②国内一棟物件向け融資
物件の金額や条件によって融資条件が変わる。
基本的な物件対象エリアは、首都圏・名古屋・大阪・福岡とし、概ね金利2%(木造の場合、最長35年)ほどで融資可能とのこと。
ただし、その他のエリアについても、金利3%ほどでの融資であれば、融資拡大中とのこと。また、融資の際における収入の目安としては、給与収入700万以上、もしくは事業所得1,000万以上が対象となる。

③海外不動産向け融資
海外不動産向け融資は、原則として国内不動産担保が必要になる。ローン対象として、プレビルド(完成前)物件はNGだが、完成して登記済みのものであれば、立地などの物件に関する制約はない。海外不動産融資に関しては、国内不動産担保の査定に重きを置いているためだ。これまで多かったケースとしては、繰り上げ返済済みで余力のある自宅を担保に、高順位の抵当権(第1順位でなくても可)を設定した融資だそうだ。
融資額は、国内担保物件の査定額にもよるが、1,000万円から2・3億円まで可能。金利水準2%半ばを円で融資を行うため、7~8%の利回りのある海外物件であれば、有効な手段となるだろう。

基本的に、ワンルームは海外不動産の国内担保としては弱いが、状況次第で1,000万円までであれば、融資可能な場合もあるとのこと。どうしても気になる海外物件があれば、まずは、相談してみることをお勧めする。なお、オリックス銀行では、Webページからの事前申し込みもできる。

日本政策金融公庫の海外不動産融資に対する動向

公的融資機関である、日本政策金融公庫の海外不動産融資に対する動向について、公認会計士・税理士の松石滋樹氏が説明した。
松石氏は、フィリピンとハワイに投資物件を持ち、自ら融資のアレンジをして、国内金融機関から融資を受けた。この経験を生かし、現在、多くの方の海外不動産投資の借入アレンジを行っている。
政策金融公庫は、店舗によって差があったり、年度単位で方針が変わることもあり、今は、1年くらい前と異なり、借入しにくい状況となっている。
民間サービスが活性化するよう、市場を促進するのが政策金融公庫の役目の一つでもあり、民間へバトンタッチするタイミングを図っているのかもしれない。
ちなみに、最近は、民間金融機関でも少しずつ増えてきているが、既存顧客への付加サービスような要素もあるため、オリックス銀行のように、既存の取引履歴に関わらず、積極的に取り組んでいる銀行は知らないとのこと。

不動産小口化商品(アセットシェアリング)~インテリックス

インテリックス社は、不動産小口化商品(アセットシェアリング)として、青山学院付近の物件(1棟:12億5千万円)を紹介した。
不動産小口化商品とは、物件を1口100万円に小口分割し、超富裕層でなくても立地の良い優良物件をシェアして所有し、収益を分配する仕組みである。
もちろん、万が一のリスクもシェアするために小さくなる。
先ほどの物件であれば、1,250口に分割し、5口以上1口単位で購入できる。
この投資スタイルのメリットは、資産性のある良質物件をシェアし、500万円から実物不動産を所有できることである。
少額で夢の都心物件を手にいれることができる。小口化してはいるが、REITのような金融商品と異なるので流動性は下がる。あくまでも実物不動産の所有となるため、減価償却や相続税が発生した場合の評価額も不動産としての価値評価になるため、実勢価格より少なくなる。

相続税対策としての活用法

例えば、今回の青山の物件であれば、500万円の投資に対して相続税評価額が約100万円に圧縮される。小口化されているので、複数の相続人への分配もしやすい。ただし、「みんなで持つ」という投資商品であるため、借入のための物件担保にはならない。
現金を持っているお年寄りが、預金を眠らせておくような場合は、物件の賃料収入を得ながら、万が一、相続が発生した場合は、相続税を圧縮したいというニーズには、最適である。多いケースとして、20口購入し、孫に毎年1口ずつ、贈与税をかけず、計画的に贈与していく例がある。配当利回りは2.8%と、他の不動産投資物件を比べて高いわけではないが、物件の管理・運営は、インテリックスさんが代行してくれるので、所有後の心配がない。
1期販売は、既に完売で、8月から2期目の販売を開始したが、既に300口が販売済みで、残数が限られてきている。ご興味のある方は、すぐにでも、問い合わせることをお勧めする。

海外築古木造物件に関する課税強化の動き

昨年、会計検査院より富裕層による海外中古不動産を利用した節税に対して税制優遇になっているという指摘があり、今後の税制改正が注視されている。昨年12月の税制改正大綱には、盛り込まれなかった。今年12月の税制改正大綱にも盛り込まれないだろうと予測されているそうだ。
ただ、盛り込まれたら、その翌年すぐから適用されてしまうため、気になる築22年以上の物件があるのであれば、今年中に購入し、減価償却を始めてしまうのが得策だろう。

最後に

本セッションが終了した後、インテリックスさんのブースでミニセミナーが実施されたが、多くの方が真剣に聴き入り、こちらも盛況であった。インテリックスさん曰く、お客様がこのような商品の購入に至るには、会社の信用・商品の信用・紹介者の信用など、複数のステップがあるという。人は、あと1歩、背中を押してもらうことで、勇気を持って踏み出せることが意外に多いと思う。フェアで投資を俯瞰しつつ、専門家のアドバイスを伺うことは、とても「お得な」ことだと感じた。(レポーター:ひだまり)

ギャラリー

  
  

戻る

第6回世界の資産運用フェア

人気記事

ビットコイン拡大~現金主義の日本人、財布を持たない中国人

ニュース

ビットコイン拡大~現金主義の日本人、財布を持たない中国人

「日本国内でビットコインが使える店舗は徐々に増え、26万店舗の大台を超えた」とい ...

ホリエモン ビットコイン対談で注目するべき4つのポイント

ニュース

ホリエモン ビットコイン対談で注目するべき4つのポイント

Money Voiceの記事に仮想通貨投資をやっている人にとても興味深い対談が紹 ...

主催者が敢えて書く!今回の世界の資産運用フェアを見逃すと損する「3つの理由」

ニュース

主催者が敢えて書く!今回の世界の資産運用フェアを見逃すと損する「3つの理由」

こんにちは!世界の資産運用フェアを主催している資産デザイン研究所の内藤忍です。手 ...

AIが不動産取引にまで進出する日は来るのか?

ニュース

AIが不動産取引にまで進出する日は来るのか?

マンションレビューを運営する(株)グルーヴ・アールが、独自開発をしたAIを用いて ...

> 人気記事をもっと見る

タグ