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Session8.安定した外貨収入の獲得を目指せ!先進国不動産投資をはじめよう

世界の資産運用フェア

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Session8.安定した外貨収入の獲得を目指せ!先進国不動産投資をはじめよう

「第6回 世界の資産運用フェア」 パネルディスカッションレポート

Session8. 安定した外貨収入の獲得を目指せ!先進国不動産投資をはじめよう

■開催日時:2017年8月26日(土) 16:00〜16:30(30分)
■開催場所:大手町サンケイプラザ4Fホール
■モデレータ:内藤忍
■登壇者:
 【イギリス】ステイジアキャピタルジャパン 吉岡 憲史
 【アメリカ】ウォルトン James Buchanan
 【アメリカ】WIN WIN Properties Japan 柳原大輝
■レポーター:木下 純平


先進国不動産投資とは?

先進国不動産投資とは、国の急激な経済発展は期待できず、不動産価格も既に高いものが多いことからキャピタルゲインは狙いづらいものの、成熟した都市の高い賃貸需要に伴う安定的なインカムゲインを狙った投資、というのが一般的かもしれない。

しかし、本セッションではそれだけにとどまらず、別の投資妙味も狙った手法が紹介された。

一つは、安定的なインカムゲインを得ながらも、同時に、木造中古物件に対する日本の税制をうまく活用した節税を狙う投資。
もう一つは、通常、個人投資家が参加することができないような大規模都市開発プロジェクトに、小口で投資することを可能にした手法だ。

安定的なインカムゲイン+アルファの節税を狙える!

①英国学生マンション物件(ステイジアキャピタルジャパン)
ステイジアキャピタルジャパンは2002年の創業で、海外不動産の購入、管理から売却までのワンストップサービス、およびコンサルティングサービスを提供している。

英国以外にも様々な都市(世界8か国、13都市)に進出しているが、今回は英国学生マンションの紹介であった。

当物件の場所は、ロンドンから電車で1時間程度のブリストル。
西イングランド最大の都市で、都市圏人口は60万人。
ブリストル大学やウエストイングランド大学などがあり、学園都市としても知られる。

今回はブリストルにあるコンドミニアムのご紹介で、主に大学生をターゲットとしたマンション。

1870年ビクトリア朝からのホテルをフルリノベーションしてマンションにコンバージョンしたもので、築年数は古い(築後150年)。
しかし、スケルトンだけ残して、中身を新築同様のクオリティにリノベーションした、“新築そっくりさん”のような物件である。

(1)日本の投資家にのみ当てはまるメリット
本案件、日本人投資家にとって都合がいいのは「減価償却費」を大きく計上できる点にある。

レンガ造りではあるものの、日本の税制上は木造とされ、かつ築年数が既に木造の法定耐用年数(22年)を大きく経過していることから、4年での短期減価償却が可能となる。

しかも、物件価格の建物比率が88%とれるとのことで、節税効果が大きいことが特徴。

すなわち、物件価格1,500万円のうち1,320万円が建物部分となり、年間320万円程度の減価償却費計上となる。
例えば、課税所得1000万円の場合、当初4年間は650万円まで圧縮できることになる。

日本の場合、物件価格のうち大部分が土地を占めるケースが多く、本案件は、海外物件ならではのメリットと言える。
但し、近く国税庁はこの税制を改めようとしている、という情報もあることから、このところ駆け込みの需要が多くみられる、という情報も得られた。

(2)引渡後5年間利回り保証+3年後の買取保証
当物件のもう一つの特徴として、引渡から5年間7.5%の“ネット利回り”の保証と、3年後に110%での買取オプションを選択できることがある。

イギリスの学生による賃貸需要は、新興国の成長による留学生の急増も重なり、非常に堅調。
また、イギリスでは築150年でもリノベーションを施すことにより流通させることは一般的で、日本のように経過年数によって価値が落ちる、というセオリーは当てはまらない。
従って、既述の節税メリットのみならず、通常の不動産投資としても大変に魅力的であることに加え、利回り保証、買取保証も付与されることから当案件については更にお得感が強い。

また、本案件にはもう一つ面白い特徴がみられた。
全144戸で広さも間取りもまちまちであるにもかかわらず、価格がどの部屋も一律9.9万ポンドということ。(1ポンド150円換算の場合、1,500万)

テナント側からすれば、部屋の間取りや眺望等によって当然に人気度に差が出てくるはずで、空室率や賃料に影響を及ぼすはずだ。
従って、間取りが良くていい位置の部屋から売れていくはずなので、こういった価格の歪みを見つけ、スピーディーに対応することも重要な投資ポイントの一つと考えられる。

②アメリカ戸建て物件(WIN WIN Properties Japan)
続いての出展企業は、WIN WIN Properties Japan。本社はアメリカ。もともとは、アメリカでインカムゲインを目的とした投資家の集まりで始めた会社だった。その後、業績が順調に伸びてきたことから、身内への紹介やセミナーを通じた投資家への紹介で少しずつ顧客が増え、今では日本人投資家顧客は100名程度まで増えたとのこと。現在はまだまだ規模は小さいものの、非常に堅い経営をしながら成長している会社である。

今回紹介のあった物件は、アメリカ中南部エリアのテキサスのちょうど北、テネシー州メンフィスにある戸建て住宅。
メンフィスは、トランジットを含み日本からおよそ15時間で、一般的には日本人にはあまりなじみのない地域であるが、不動産投資には穴場と言われる場所。

庭付き一戸建てでアメリカ人のファミリー向け物件である。競売で割安に物件を仕入れ、リノベーションにより価格を抑えて販売する、という手法が特徴である。価格は、3LDKでおよそ2000万から。家賃相場は13万円程度とのことで、表面利回りが8-9%、実質利回りで5-6%が期待できる。

また、当物件は、1985年築の木造建築であり、かつ購入価格の80%が建物割合ということで、先述のステイジアキャピタルの英国学生マンションと同じく、4年間の短期減価償却による節税効果も十分に狙える。従って、課税所得1500万円の人であれば、節税効果も含めると実質利回り12%は狙える。

賃貸付けについて、空室リスクはマーケット平均では戸建て5%、アパートで7%程度であるが、当エリアは需要が根強く、当物件は3-5%での推移が期待できる。

本物件は日本政策金融公庫による融資についてのサポート体制も整っているとのこと。

アメリカ不動産投資と一口に言っても、州が異なれば国が異なるくらい法体制や慣習が多岐にわたり、かつ経費率も州によって全く違ってくること等から、難易度が非常に高い不動産投資と言える。従って、個人が独自でこういった情報を把握するには限界があるので、専門業者に一任するのが得策と思われる。

何もない更地から都市開発を手掛ける業者の目利きと信用に小口投資!

ウォルトン社は、北米における不動産投資及び開発企業グループである。本社はカナダ。成長する北米都市圏で大規模な土地を仕入れ、ウォルトンが独自で都市開発計画を策定、その後建設会社や販売会社等々に転売し、キャピタルゲインを得て投資家に還元するという手法をとる。
本来は機関投資家等に限られるような高額な投資案件に対し、約10,000米ドル(1ドル110円換算の場合、110万)から投資可能となるよう小口化することで、個人投資家も購入が可能となるスキームを持つ。

これまで北米中心に約400のプロジェクト実績がある。金額にして20億カナダドルでおよそ1700億円。
これまで償還したものはすべてプラスで償還されている。プロジェクト期間平均8年で2.4倍のリターン、最高リターンで年利28%、最低でも年利4.7%の実績を誇るなど、これまでは非常に好調な結果となっている。
インカムゲインはないが、ウォルトン社のこれまでの実績と信頼にキャピタルゲイン狙いで投資する、という手法である。

今回は次の3つのプロジェクト案件をご用意いただいた。

(1)テキサス州ヒューストンで予定期間6年
(2)サウスカロライナ州で予定期間4-7年
(3)コロラド州デンバーで予定期間3-5年

償還期日は確定されたものではないが、現状の日本の税制だと、5年以内のキャピタルゲインに対して40%の徴税が義務付けられていることなども考慮し、地域を分散させながら小口投資をしていく、という手法が効果的であろう。


まとめ

本セッションでは、一言で先進国不動産投資と言っても、様々な投資方法・効果が得られることを学ぶことができた。すなわち、以下のような手法である。

(1)堅調な賃貸需要によるインカムゲイン狙い
(2)木造中古物件に対する日本の税制の特徴を活用した節税狙い
(3)大規模都市開発に対する小口投資によるキャピタルゲイン狙い

個人投資家にとってみれば、そのバックグラウンドや投資目的は様々なわけで、バリエーションに富んだ先進国不動産投資は大変に魅力的だ。
昨今の全世界的な低金利に起因する運用難から、個人投資家のみならず機関投資家も含め、世界の不動産投資への注目度は益々高まるばかり。

個人投資家としても、ぜひこの波に乗り遅れることなく、グローバルな目線を持って積極的にグローバルに収益機会を狙っていきたいものである。

ギャラリー

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